全文共3075字，閱讀大約需要10分鐘二手房流動性不解決，新房不會根本轉暖。記者丨 王寅浩有的新盤凌晨3點還在簽約，有的項目第一個周末兩天賣了近百套，有的老項目后期直接“賣亂套了”……在剛剛過去的一周，北京“認房不認貸”正式執行，北京商報記者走訪朝陽、通州、石景山、豐臺等多個新房項目了解到，多個新房項目推出24小時不打烊的營銷策略，主打“搶收”。“搶收”的背后，是對落地新政營銷時機的把握，也是對本輪市場“回暖”周期長短的焦慮，不能停的“渠道”驗證了這種焦慮 。而所有焦慮的背后，是置換群體名下需要賣掉的二手房“不那么好出手”，更有一線營銷總喊出：“二手房流動性不解，新房不會根本轉暖。”“第一個周末兩天賣了近百套”“終于看到久違的排隊。上一次看到項目出現排隊的情況，還是在北京不限購之前。”李明（化名）是亦莊招商璀璨時代項目的營銷負責人，該項目恰在“認房不認貸”的前幾天開盤。項目本身的位置、品相不錯，疊加政策釋放的節點，也讓李明所在的項目吃足這波“紅利”。“9月1日晚上7點左右，北京發布‘認房不認貸’政策，項目8點左右就開始上人，一直忙到凌晨3點多才下班。新政出臺當晚就賣出了9套房，最晚一套是在凌晨3點成交的。”9月2日、3日，也就是北京“認房不認貸”新政發布后的第一個周末，李明所在的項目售樓處格外忙碌。“項目戶型比較全面，涉及89-140平方米的兩居到四居，銷售均價5.8萬元/平方米，總價區間在480萬-850萬元之間，因此也帶來了比較不錯的人氣。周末兩天總共到訪量有六七百組客戶，我們20多個銷售人員平均每人每天要接待十七八組客戶，一些休假的銷售也被叫了回來，但人手還是不夠用。售樓處內外站滿了購房人，為此也采取了限流措施，叫號分批次看房。”李明稱，之前每天項目的到訪量也就70組客戶左右，這是新政出臺后最直觀的變化。李明所在的璀璨時代項目前期首推300套房源，為了應對市場變化，后面又連續加推兩次，第一次加推兩棟樓，房源在100套左右，第二次加推四棟樓，房源在200套左右。“項目總共800多套房源，基本屬于全放出來了。”成交量方面，據李明介紹，9月2日、3日周末兩天成交93套房源，工作日相對少一些，成交30多套房源，“認房不認貸”新政落地一周，項目共成交近130套房源。首推房源陸陸續續都賣光了，現在賣的都是加推房源。“按照我們開盤前期的市場調研，項目去化確實大大超出預期，只能說趕上了。”李明坦言。有同樣感知的還有另一家頭部央企項目的營銷負責人楊雪。與李明所在的項目不同，楊雪所在的項目主要以四居大戶型為主，且屬于尾盤銷售，因此在數據方面并沒有那么“夸張”。“這個周末我們也賣得不錯，兩天出掉25套房源，這對于尾盤項目來說，是不容易的。之前‘觀望’積壓了一波，現在屬于該買的都在買。”楊雪告訴記者，因此短期內到訪量劇增，還出現了“賣亂套”的情況。“按照項目預設流程，每簽單一套房源就要在工作群里確認一下，但周末銷售們忙不過來，就出現一個銷售忘記提交確認，另一個銷售又給賣出去了，屬實賣亂套了。”“尚未帶動增量，而是加快了釋放”新政落地一周時間，北京樓市熱度明顯提升，一張張熱銷的紅底海報，也彰顯著新政所帶來的威力。例如北京“認房不認貸”新政后首個開盤的中建璞園公開披露：“首開成交21.8億元，銷售268套，周末2天累計認購300+套”；位于北京東四環朝陽公園板塊的融創壹號院更是憑借“單日認購169套，總認購金額約56.2億元”刷爆朋友圈……然而并非所有的項目都這么“瘋狂”。相較于房地產的“黃金時期”，當下購房者多了一份冷靜與克制。某央企項目營銷負責人趙毅告訴北京商報記者，新政落地后釋放的購房需求，仍然是原來那批購房客群，政策只是激活了這批購買需求。本身有購房需求，但因政策遲遲未明朗，在猶豫、觀望的，當下不再猶豫。還有一些被原來“認房又認貸”誤傷的剛需，首付比例降低，如愿上車小戶型。“目前推動的是那批‘等待’需求的釋放，政策之前到訪達到這個量，也基本成交這么多。”用趙毅的話：“認房不認貸”新政落地后，未帶動增量需求，而是加快了釋放。“最近成功簽約的，很大一部分是之前到訪但受限于首付壓力的剛需客群。”在九里熙宸項目售樓處，記者也證實了上述觀點。九里熙宸銷售人員齊鵬告訴記者，新政發布的周末成交了30余套，接近過往半個月的成交量，這之中以77、87平方米小戶型的剛需首置人群居多。“很多之前是來看過房的，但受限于在外地有過貸款記錄，而‘丟掉’了首套房資質。以77平方米戶型為例，新政前此類客戶均被定義為二套指標，80%的首付至少需要360萬元，而新政落地后則只需要拿出40%的首付約180萬元即可上車。”“渠道還是不能停”渠道不能停，便是市場并未真正恢復到“自主上門”階段的最好證明。即便有“認房不認貸”新政加持，各大售樓處內，第三方中介人員的身影隨處可見。在璽悅朝陽項目，項目本身房源體量并不大，妥妥的臨鐵盤，且處于朝陽比較核心的地段，但依舊選擇了第三方引流。“之前由于行情平淡，北京大部分新房項目都上了‘渠道’，中介的客戶資源多，帶看量也很大，隔壁和光煦境就是這么清盤的。”璽悅朝陽項目銷售人員告訴記者。包括趙毅在內的多位項目營銷負責人表示，新政落地后，項目售樓處的到訪量是實實在在的，熱鬧的氛圍也帶動更多人來看房。但政策效應究竟能持續多久、釋放多少購買需求，這些誰都沒底，因此“渠道還是不能停”，要借助第三方擴大引流范圍，趁著政策落地的黃金期，積極“搶收”市場是大家一致的判斷。易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，隨著房地產行業進入深度調整期，各大房企對于資金鏈的絕對安全尤為重視。當下房企主打一個求穩，項目開盤盡量壓縮營銷周期，哪怕讓出一部分利潤，也不想被“套住”。“如果關注北京各大新盤項目的情況，就會發現從拿地到開盤，普遍周期在三個月內。”趙毅稱，當前市場屬于快節奏，開盤早、銷售快的項目才能有利潤，一旦超過預設銷售時間，那就算不過來賬了。“認房不認貸”也并非沒有帶來改變，那就是給渠道公司的點位要比之前低一些，這對于早就進入算細賬的開發商來說，確實是件好事。“二手房流動性不解決，新房不會根本轉暖”“認房不認貸”新政在北京樓市已經持續發酵一周，“一天趕上過去一個月”的成交量，給出了買賣雙方共同的答案。成交量有明顯漲幅，在多數人的預期之內，但無論是24小時不打烊的售樓處，還是不能停的渠道，開發商“搶收”的另一面，是對于市場持續性的焦慮。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“認房不認貸”政策趕在“金九銀十”之前，目的也是為了提振市場，市場活躍度得到極大改善。在此影響下，傳統“金九銀十”銷售季或許不會像之前一樣以“凄冷”收場。但需要注意，“認房不認貸”釋放的購房群體，主要以改善型客群為主，因此二手房市場的表現將直接影響到“認房不認貸”的落地效果。“我們項目雖然以改善為主，但也包含一些小戶型，從到訪客群摸排來看，七成客戶新房購置需要‘賣一買一’，這樣才能湊齊首付款。”在趙毅看來，保持市場持續性，首先二手房市場要先“跑起來”。雖然很多客戶想選擇“先買后賣”的操作，提前鎖定房源，但項目回款是有嚴格時間要求的，目前這部分需求并未得到釋放。北京某國企的營銷總告訴記者，從該公司旗下位于孫河項目的準現房后期新政落地一周對客戶的摸底來看，即便是總價在3000萬元以下房源的購房者幾乎也都存在貸款及騰挪資金的需求，這樣需求的背后，也是購房者名下既有住房出讓后才能再買新房的事實，周期幾乎是所有購房者在簽訂購房合同時都會提出的要求。“最好也要三個月，半年是正常，但這個市場半年就趕不上今年的營收。”上述營銷總直言，當下如果解決不了二手房流動性問題，新房不會根本轉暖。近期，北京商報記者走訪北京二手房市場也了解到，隨著“認房不認貸”新政落地，北京二手房一周內掛牌量增加了6000-8000套，不但網簽沒有變化，實際成交量也沒有出現所謂的暴增，多數業主被卡在了變成首套房的路上。一位業內資深分析師告訴北京商報記者，“認房不認貸”政策給北京樓市帶來了巨大變化，但市場活躍度并不是看售樓處的人流有多少以及短期成交量的暴漲。保持市場活躍度，除“認房不認貸”政策外，還要補充其他配套政策，北京放開限購的可能性不大，但可以對二手房換購進行支持，也可對首付比例適度放寬。據悉，近日廣州對房貸利率首付比例進行了下調，首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP；二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP。此外，包括南京、濟南、淄博等多地均已推行“賣舊買新”相關服務，支持二手房換購。編輯丨楊博圖片丨北京商報